T H E C U R BW ISE R EPOR T  F OR  1805 N  59 ST

1805 N 59 St

Style

Legal description: 
Neighborhood: Dundee North
(Memorial Park)

Bathrooms

1 1/2­story
finished

Bedrooms

2.0
1

Finished square
feet
Valuation per
square foot

1,870
$78.52

Year built

2015 VALUATION

 $146,824

0.00% CHANGE FROM 2014 VALUATION OF $146,824

How to use this report
Proving your home is overvalued can make a big difference in your property tax bill. Generally, each $5,000 you cut
from your home's valuation saves you $100 on your tax bill.

In the Curbwise Report, we look for evidence that your home isn't valued fairly by analyzing
four types of properties to find the best comparables most like your house. Our formula looks
for:
Properties valued lower than your house on a square­footage basis
Properties that sold for less per square foot
If you recently purchased your home, houses with valuations lower — as a
percentage of the sale price — than yours.
Properties that sold for less than their assessed value
Once we've identified homes that make a strong case, our algorithm awards points based on
how similar it is to your own. We consider size, quality and condition, and number of bedrooms
and bathrooms. We give extra weight to houses in your subdivision. The county assessor
considers these factors when setting valuations, as will the county Board of Equalization when
it reviews your protest.
Your case will be stronger if you can show a pattern of lower valuations or sale prices per
square foot for comparable houses, rather than just one or two properties. For example,
several nearby homes may have lower values per square foot. You'll still need to consider
whether that house is truly comparable to yours. Especially with sales, circumstances
sometimes can lead to unnaturally low prices. It's best not to hinge your case on outliers.

Don't forget

1950

 One of the best cases for a
lower valuation is to show
that your house is worth
less than the assessor
contends, based on a
recent sale or an
independent appraisal.
You can also try to prove
that your house's condition
has diminished, with
evidence of structural
problems or other defects.

Questions? Comments? Problems with your report? We love to talk about this stuff. Call us at 402­444­3144.

 Curbwise comparables — Your best cases
Similar homes based on value per square foot
These nearby houses — all 1 1/2­story finished homes — make the best case that your valuation is too high on a
square footage basis. These homes have a lower valuation per square foot, or sold recently for a lower price per
square foot. There are factors that our process doesn't consider, so it's worth investigating to find the cases that are
most similar to your house.

1719 N 60 St
2015 val.

1601 N 59 St
$138,855

2015 val.

1812 N 58 St
$142,301

2015 val.

$148,324

Sq. ft.

1,830

Sq. ft.

1,882

Sq. ft.

1,968

Beds

4.00

Beds

3.00

Beds

3.00

Baths

1.50

Baths

1.50

Baths

2.00

This home is valued at $75.88 per square
foot. At that rate, your home would be
valued at only $141,900.

This home is valued at $75.61 per square
foot. At that rate, your home would be
valued at only $141,400.

This home is valued at $75.37 per square
foot. At that rate, your home would be
valued at only $140,900.

1724 N 60 St

1826 N 60 St

2017 N 60 St

2015 val.

$133,824

2015 val.

$122,960

2015 val.

$121,181

Sq. ft.

1,746

Sq. ft.

2,006

Sq. ft.

1,664

Beds

2.00

Beds

6.00

Beds

3.00

Baths

2.00

Baths

2.00

Baths

2.50

This home sold on Oct. 31, 2014 for
$68.73 per square foot. At that rate, your
home would be valued at less than its
current valuation.

This home is valued at $61.32 per square
foot. At that rate, your home would be
valued at only $114,700.

This home is valued at $72.83 per square
foot. At that rate, your home would be
valued at only $136,200.

 Assessment/sales ratio
Use this approach to find other houses that are assessed well below their market value. We've looked at the
valuations for houses that have sold recently in your area and compared them to the sale prices. If the valuation
matches the sales price, the A/S ratio will be 100. This is what the assessor's office strives for in setting valuations.
If the valuation is too low, the A/S ratio is less than 100.
Look for those with ratios less than 92, which is below the state's standard for valuation accuracy. You might be able
to argue that your valuation should be reduced to match the low valuations of other houses.
You can compare your own valuation with the overall pattern for your area or examine the trend for houses selling
nearby. For example, if valuations in your subdivision or neighborhood are generally above sale prices, it could
indicate that your own house might be assessed too high.
Note: This list shows nearby houses that have been purchased since January 2013.

Address

Subdivision

1713 N 59 St

West Country Club
Heights

6005 Seward
St

2015
val.

Type

Sq.
ft.

Beds

Baths

Last sale

Sale
price

A/S
ratio

$136,719

Ranch

1,438

2

2.50

April 4, 2014

$194,000

70

Morningside Add

$88,270

Ranch

1,144

3

1.00

Nov. 14,
2014

$120,000

74

5827 Burdette
St

Rose Hill

$62,822

Raised ranch

720

2

1.00

Sept. 16,
2013

$84,500

74

2037 N 60 Av

Clearview Add

$91,811

1 1/2­story finished

1,199

3

2.00

Dec. 6, 2013

$119,900

77

1605 N 59 St

West Country Club
Heights

Ranch

1,204

1

1.50

Aug. 9, 2013

$187,000

78

2218 N 58 St

Rose Hill

1702 N 60 St

$146,677
$74,034

Raised ranch

968

2

1.00

Nov. 15,
2013

$92,500

80

Morningside Add

$126,250

Raised ranch

1,337

2

1.50

May 30,
2013

$155,000

81

6029 Decatur
St

Morningside Add

$59,396

Raised ranch

715

2

1.00

Aug. 5, 2014

$72,000

82

5848 Blondo St

Rose Hill

$74,164

Ranch

1,029

2

1.00

Oct. 16,
2013

$89,800

83

1513 N 60 St

West Country Club
Heights

$129,500

Raised ranch

1,320

3

2.00

May 30,
2013

$154,750

84

1708 N 58 St

West Country Club
Heights

$126,772

1 1/2­story finished

1,658

3

2.50

Sept. 6,
2013

$145,500

87

1612 N 58 St

West Country Club
Heights

$144,987

Raised ranch

1,563

3

2.50

Feb. 21,
2014

$164,500

88

5905 Blondo St

West Country Club
Heights

$122,188

2 story

1,536

3

1.50

March 21,
2013

$137,000

89

1812 N 58 St

West Country Club
Heights

$148,324

1 1/2­story finished

1,968

3

2.00

Nov. 1, 2013

$165,000

90

1707 N 59 St

West Country Club
Heights

$127,074

Ranch

1,356

3

2.00

Sept. 19,
2013

$141,000

90

 2017 N 60 St

Rose Hill

$121,181

1 1/2­story finished

1,664

3

2.50

June 27,
2014

$132,500

91

5618 Decatur
St

Schlesingers Add

$115,378

Townhomes and
condos

1,656

2

2.00

Sept. 20,
2013

$124,950

92

5828 Burdette
St

Rose Hill

927

2

1.00

Oct. 1, 2014

$72,000

93

6029 Parker St

Morningside Add

$127,100

1,648

2

1.00

Nov. 8, 2013

$135,000

94

6021 Parker St

Morningside Add

$70,706

896

2

1.00

May 29,
2014

$75,000

94

2015 N 60 Av

Clearview Add

$109,651

1 1/2­story finished

1,392

2

1.00

May 23,
2013

$116,000

95

5630 Burdette
St

Rose Hill

$108,577

Raised ranch

956

3

2.00

Feb. 28,
2013

$114,500

95

1610 N 59 St

West Country Club
Heights

$144,746

Ranch

1,590

2

1.50

Nov. 10,
2014

$145,000

100

6027 Parker St

Morningside Add

$81,480

Ranch

758

3

2.00

Feb. 4, 2013

$80,000

102

6025 Decatur
St

Morningside Add

$120,112

Raised ranch

1,064

3

1.50

June 13,
2013

$117,000

103

6004 Parker St

Morningside Add

$66,217

1 1/2­story finished

1,368

2

2.00

July 18,
2014

$63,800

104

6025 Decatur
St

Morningside Add

$120,112

Raised ranch

1,064

3

1.50

June 13,
2013

$117,000

103

1506 N 59 St

West Country Club
Heights

$178,482

Ranch

1,680

3

1.50

May 21,
2013

$169,000

106

1724 N 60 St

Morningside Add

$133,824

1 1/2­story finished

1,746

2

2.00

Oct. 31,
2014

$120,000

112

1612 N 60 St

Morningside Add

$145,854

Ranch

1,809

3

3.00

Jan. 30,
2013

$130,000

112

6010 Franklin
St

Morningside Add

$113,940

Ranch

1,198

3

1.00

Oct. 23,
2014

$94,000

121

5620 Decatur
St

Schlesingers Add

$116,312

Townhomes and
condos

1,656

2

2.00

April 30,
2014

$95,500

122

$66,604

Ranch
1 1/2­story finished
Ranch

 Valuation per square foot

Your house: $78.52/sf

Overall, our analysis shows that your house's valuation is above the square­foot average for similar properties. This
could help your case. In fact, if your valuation matched the average for nearby properties, you would be assessed at
$143,300 instead of 146,824.
Look for houses assessed at less than $78.52 per square foot (your valuation). If a lot of houses are valued less
than yours, it might support your case for a reduced valuation.
Note: Houses differ widely in quality and condition, which can explain variations in valuation per square foot. It's also
possible that the square­footage numbers used here, which came from the county assessor's office, are not up to
date for every house.

Address

Subdivision

Type

Sq. ft.

Beds

Baths

2015 Valuation

Val per sq. ft.

6022 Parker St

Morningside Add

1 1/2­story finished

1,594

3

1.00

$79,740

$50.00

5847 Grant St

Rose Hill

1 1/2­story finished

2,289

3

2.00

$138,748

$60.62

1826 N 60 St

Morningside Add

1 1/2­story finished

2,006

6

2.00

$122,960

$61.32

5831 Burdette St

Rose Hill

1 1/2­story finished

1,408

3

1.00

$94,974

$67.45

5823 Burdette St

Rose Hill

1 1/2­story finished

1,474

2

2.00

$102,372

$69.45

5839 Burdette St

Rose Hill

1 1/2­story finished

1,416

2

1.50

$99,182

$70.04

5835 Burdette St

Rose Hill

1 1/2­story finished

1,416

2

1.50

$100,580

$71.03

6025 Franklin St

Morningside Add

1 1/2­story finished

1,548

4

1.00

$110,160

$71.19

6012 Parker St

Morningside Add

1 1/2­story finished

1,496

3

1.00

$107,980

$72.13

2017 N 60 St

Rose Hill

1 1/2­story finished

1,664

3

2.50

$121,181

$72.83

5824 Blondo St

Rose Hill

1 1/2­story finished

1,444

2

2.00

$106,343

$73.64

6015 Blondo St

Morningside Add

1 1/2­story finished

1,788

3

2.00

$134,644

$75.34

1812 N 58 St

West Country Club Heights

1 1/2­story finished

1,968

3

2.00

$148,324

$75.37

1601 N 59 St

West Country Club Heights

1 1/2­story finished

1,882

3

1.50

$142,301

$75.61

1719 N 60 St

West Country Club Heights

1 1/2­story finished

1,830

4

1.50

$138,855

$75.88

1708 N 58 St

West Country Club Heights

1 1/2­story finished

1,658

3

2.50

$126,772

$76.46

1724 N 60 St

Morningside Add

1 1/2­story finished

1,746

2

2.00

$133,824

$76.63

6029 Parker St

Morningside Add

1 1/2­story finished

1,648

2

1.00

$127,100

$77.12

5647 Grant St

Rose Hill

1 1/2­story finished

1,621

2

2.00

$125,184

$77.23

1710 N 58 St

West Country Club Heights

1 1/2­story finished

1,912

3

2.50

$147,663

$77.23

5651 Grant St

Rose Hill

1 1/2­story finished

1,638

2

1.00

$132,183

$80.70

5630 Parker St

Schlesingers Add

1 1/2­story finished

1,472

4

2.00

$122,724

$83.37

1717 N 60 St

West Country Club Heights

1 1/2­story finished

1,442

3

2.50

$121,402

$84.19

5909 Blondo St

West Country Club Heights

1 1/2­story finished

1,780

1

1.50

$149,992

$84.27

1701 N 60 St

West Country Club Heights

1 1/2­story finished

1,817

4

2.00

$156,535

$86.15

 5601 Blondo St

Schlesingers Add

1 1/2­story finished

2,035

4

2.00

$176,936

$86.95

1617 N 60 St

West Country Club Heights

1 1/2­story finished

1,752

2

2.00

$153,399

$87.56

1513 N 59 St

West Country Club Heights

1 1/2­story finished

1,902

2

1.00

$168,800

$88.75

1802 N 60 St

Morningside Add

1 1/2­story finished

1,824

4

2.00

$164,960

$90.46

1511 N 58 St

Harpers Sub Div

1 1/2­story finished

1,741

3

2.50

$172,955

$99.37

 Sale price per square foot
The purpose of tax assessments is to estimate what a
Your house: $78.52/sf  •  Nearby similar sales: $80.37/sf
home would sell for on the open market. That makes sales information a valuable tool. On a square­foot basis, your
house's valuation is lower than similar properties that sold recently. If your valuation matched the average price per
square foot for those properties, you would be assessed at $150,300 instead of 146,824.
This list shows the sale price per square foot of similar, nearby houses that sold recently. You might be able to
argue for a reduced valuation if other houses have sold for less than yours, on a square­foot basis. Look for houses
assessed at less than $78.52 (your valuation) per square foot.

Sq.
ft.

Beds

Baths

1 1/2­story
finished

1,746

2

2.00

Rose Hill

1 1/2­story
finished

1,664

3

6029 Parker
St

Morningside Add

1 1/2­story
finished

1,648

1812 N 58 St

West Country Club
Heights

1 1/2­story
finished

1708 N 58 St

West Country Club
Heights

1 1/2­story
finished

Address

Subdivision

Type

1724 N 60 St

Morningside Add

2017 N 60 St

2015
val.

Sale
price

Sale price/sq.
ft.

Oct. 31,
2014

$133,824

$120,000

$68.73

2.50

June 27,
2014

$121,181

$132,500

$79.63

2

1.00

Nov. 8,
2013

$127,100

$135,000

$81.92

1,968

3

2.00

Nov. 1,
2013

$148,324

$165,000

$83.84

1,658

3

2.50

Sept. 6,
2013

$126,772

$145,500

$87.76

Last sale