HOUSING RESEARCH BULLETIN 2013 Census, Demographic Trends and  the impact on Home Ownership Outcomes Research Funded by BRANZ  from the Building Research Levy     December 2014     Author – Ian Mitchell  Livingston and Associates Ltd              December 2014   New Zealand’s housing market outcomes have changed significantly over the last twenty five years with a fall  in home ownership rates and younger people living in rented accommodation for longer than previous  generations.  This bulletin presents a summary of some of the key findings of research currently being  undertaken by Livingston and Associates Ltd and funded by the Building Research Levy.    There has been significant debate over the drivers of change.  These include changes in housing policy such as  the level of support for households wishing to become home owners, changes in lending regulations and  access to credit, a shift in households’ attitudes towards home ownership and increased consumerism,  planning regulations which may have limited the market’s ability to respond to changes in demand, and the  ongoing evolution of our economy and labour market. These trends influenced a number of housing outcomes  including:    The national average home ownership rate in 2013 was 64.8% down 9 percentage points from 1991;  The rate of home ownership is unevenly distributed across the country with the Gisborne Region having  the lowest rate at 59.2% followed by Auckland (61.5%), and Waikato (62.7%).  The South Island, and  particularly the top of the South Island, had higher rates of home ownership than the North Island;   Younger households are living in rented accommodation for longer and not achieving the same rates of  home ownership as previous generations.  In some locations households with people in their early  thirties have rates of home ownership in excess of 30% lower than previous generations.  Couples with  children and one parent households are the most impeded groups in the community.  If these trends  continue regional home ownership rates of less than 50% in two decades are possible.   Some commentators recently mooted multi‐unit dwellings as an alternative entry point into home  ownership.  Over the last ten years this market has been dominated by investors.  The rate of home  ownership for households living in multi‐unit dwellings was 36% (in 2013) compared to 72% for  households living in standalone houses.  Bank lending criteria may be one reason behind this trend;   Projections of future market growth by tenure, household composition and age of the household  reference person suggest that unless there is significant change in the structure of the market, renters  will continue to increase at a faster rate than owner occupiers.  Although there will be more owner  occupiers in 2026 than there is today they will predominately be over 65 years of age and either be one  person or couple only households reflecting the aging of the baby boomer generation.  Alternatively the  growth in renter households is more diverse.  Renters increase in age group categories and household  types.  The strongest growth is in younger households particularly those with children and at the same  time there will be more renter households with people aged 65 years and older.    These trends have a number of implications which include:   An ongoing demand for additional residential investment from the private sector;   A fall in home ownership rate which suggests increased disparity of wealth;   Increased growth in the number of renter households suggest increased the demand for the  accommodation supplement; and   Both the number of owner occupier and renter households are expected to grow at a faster rate than  the national average in the Auckland Region.  This raises issues about the ability of the market to  increase supply to match the growth in demand.    Demographic Trends and the implications for renter and owner occupier households       R15001 2      December 2014 Introduction  Livingston and Associates Ltd is currently undertaking research on New Zealand’s housing market.  This  research is funded by the Building Research Levy.  The research is divided into four separate stages and these  include:   Stage 1 explores demographic trends and tenure outcomes, inter regional migration trends, and the  projected growth in households by region, tenure , age and household composition;   Stage 2 focuses on the analysis of the drivers of home ownership;   Stage 3 analyses the sub‐regional distribution of renters in the main urban areas; and   Stage 4 is exploratory research into the challenges associated with increasing the supply of affordable  housing.    The focus of this bulletin is on the first stage of the research, demographic trends, and tenure outcomes, inter  regional migration trends, and projected regional growth in households by tenure.  Subsequent stages will be  completed over the next six months and a technical report on the research is due to be published in March  2015.    Key Historical Trends  New Zealand’s home ownership rate has declined by over 9 percentage points over the last decade.  This  outcome is a result of a number of key drivers that impact on the housing market.  These include changes in:   Housing policy, particularly in the 1980,s which reduced the support for owner occupation;   Life styles which have resulted in delayed household formation, and changes to aspirations relative to   The labour market with increased mobility, reduced job security, and increases in income inequality;   Increases in the availability of credit and lower interest rates which has resulted in high debt for  home ownership and other consumption;  younger renter households making it more difficult to save to buy a house; and   The way in which tertiary study is funded which has increased student debt and impeded household’s  ability to save for a deposit.          Demographic Trends and the implications for renter and owner occupier households     R15001 3      December 2014 Figure 1 presents the trend in New Zealand’s home ownership rate between 1986 and 2013.    Figure 1:  New Zealand’s Home Ownership Rate  Proportion of Owner Occupier Households 80% 75% 70% 65% 60% 1986 1991 1996 2001 2006 2011 2016 Source:  Statistics New Zealand    In addition to the factors listed above, housing affordability has declined significantly.  Table 1 presents the  trend in key housing market and affordability measures in Auckland between 2001 and 2013.    Table 1:  Key Housing Market and Affordability Indicators ‐ Auckland Region      2001  2006  2013    Median house prices   Change  2001 to 2006  2006 to 2013  2001 to 2013  $250,000  $450,000  $590,000  80.0%  31.1%  136.0%  $280  $355  $465  26.8%  31.0%  66.1%  $48,900  $63,400  $76,500  29.7%  20.7%  56.4%  1,116,000  1,305,000  1,416,000  16.9%  8.5%  26.9%  Housing stock   425,000  473,000  507,000  11.3%  7.2%  19.3%  Home ownership rates  64.60%  63.80%  61.50%  ‐0.80% pts  ‐2.30% pts  ‐3.10% pts  Median rents  Median hhld incomes  Population   1 Source:  Corelogic, REINZ, MBIE, and Statistics New Zealand                                                                          1  Housing stock is defined as the sum of occupied and unoccupied dwellings.    Demographic Trends and the implications for renter and owner occupier households     R15001 4        December 2014 Housing prices have increased at a significantly faster rate than household incomes over the last 12 years.   Rents in Auckland also increased faster than house prices although not at the same pace.  Auckland’s housing  stock increased at a slower rate than the increase in Auckland’s population and this has impacted house  prices.  Auckland’s outcomes are not unique and the rate of home ownership has declined across the country.      Figure 2 presents the regional home ownership rate in 2013 and the rate of change between 1991 and 2013.    Figure 2:  Home Ownership Rates in 2013 and Change between 1991 and 2013  Home Ownership Rates  2013  Change in Home Ownership  Rates 1991 to 2013  Gisborne Region had the lowest rate of home ownership in 2013 (59%), followed by Auckland on 62% and  Waikato on 63%.  The South Island had higher rates of home ownership than the North Island and in particular  the upper South Island (Tasman, Nelson and Marlborough) had the highest rates of home ownership.   Auckland and Bay of Plenty experienced the largest falls in home ownership between 1991 and 2013 falling by  11.2 and 11.5 percentage points respectively.          Demographic Trends and the implications for renter and owner occupier households     R15001 5      December 2014 Figure 3 presents the growth in the number of households between 2006 and 2013 by tenure, household  composition and age of the household’s reference person.    Figure 3:  Household Growth by Tenure, Composition, and Age of the Reference Person 2006 to 2013  30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 ‐5000 ‐10000 ‐15000 ‐20000 Over 65 years 40 to 64 years less than 40 years Renters Renters Renters Renters Couple only Couples with children One Parent One Person Owner Owner Owner Owner Occupiers Occupiers Occupiers Occupiers Couple Couples One One only with Parent Person children   Source:  Statistics New Zealand    The largest increase in the number of renters between 2006 and 2013 was in households with reference  people aged between 40 and 64 years of age.  There was also significant growth in younger (aged less than 40  years of age) couples with children households and couple only and one person households aged 65 years and  older.      The number of younger (aged less than 40 years) owner occupier households declined across all household  compositions and the strongest growth was experienced in households aged 65 years and older with one  person and couples without children.          Demographic Trends and the implications for renter and owner occupier households     R15001 6      December 2014 Table 2 presents the national growth between 2006 and 2013 in the number of households by tenure,  composition and age of the reference person.    Table 2:  Household Growth by Tenure, Composition, and Age of the Reference Person 2006 to 2013      Less than  30 Yrs  30 to 39  Years  40 to 49  Years  50 to 64  years  65 to 74  years  Over 75  years  Total  Couple only  ‐370  1,670  1,430  4,520  2,820  1,310  11,390  Couples with children  3,440  4,640  6,820  5,020  520  120  20,560  One Parent  290  ‐2,370  4,670  5,870  760  270  9,480  One Person  ‐1,760  ‐2,390  2,270  9,360  5,190  2,260  14,940  ‐460  160  1,730  3,810  880  180  6,290  1,140  1,710  16,920  28,580  10,170  4,140  62,660  Couple only  ‐3,000  ‐6,050  ‐4,350  6,340  20,030  6,680  19,640  Couples with children  ‐1,360  ‐16,580  ‐3,580  13,670  1,720  500  ‐5,630  ‐930  ‐4,960  ‐4,230  4,140  370  790  ‐4,830  One Person  ‐670  ‐4,830  ‐3,420  6,990  8,630  5,150  11,850  Other   ‐390  ‐350  ‐100  4,640  2,010  300  6,130  ‐6,350  ‐32,770  ‐15,680  35,780  32,760  13,420  27,160  Renters  Other  Total Renters  2 Owner Occupiers   One Parent  Total Owners  Source:  Statistics New Zealand    A number of demographic trends are impacting on the relative rates of growth by the different groups.  Baby  boomers, with their high rates of home ownership, are now progressing into the older age groups and this is  reflected in the strong growth in older owner occupiers.  At the same time younger households, who for a  variety of reasons fail to achieve the same level of home ownership as previous generations, are now entering  their forties.  This is, in part responsible for, driving the growth in the number of middle aged renters and the  decline in owner occupier households.                                                                          2  Note owner occupiers includes households where residents rent the property from a family trust in which they have a  beneficial interest.    Demographic Trends and the implications for renter and owner occupier households     R15001 7      December 2014 Figure 4 presents the trend in the home ownership rates of households in Auckland between 1986 and 2013  by age of the reference person.    Figure 4:  Auckland’s Home Ownership Rates by Age of the Household Reference Person 1986 to 2013  100% 90% 80% 70% Home Ownership Rate 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 20 to 24 years 25 to 29 years 30 to 34 years 1986 35 to 39 years 1991 40 to 44 years 1996 45 to 49 years 2001 2006 50 to 54 years 55 to 59 years 60 to 64 65 years & years over 2013   Source:  Statistics New Zealand    Home ownership rates have declined by over 20 percentage points for households with reference people aged  between 25 and 45 years of age.  The two lines in the above chart track two different age cohorts over the last  27 years.  The first cohort (black line) represents Aucklanders aged between 20 and 24 years at the 1986  census, and tracks their progress over the subsequent five censuses to 2013.  This demonstrates a structurally  lower rate of homeownership.  Historically across the region on average once the key earners in a household  are over 40 years of age the average rate of home ownership within the cohort is unlikely to change  significantly.  If this trend continues it suggests a significantly lower rate of ownership in Auckland than is  currently the case.    The second cohort (blue line) represents households with reference people aged between 20 and 24 years at  the 1996 census.  The key trend to note is that this cohort’s average rate of home ownership is tracking at a  lower rate than the previous group however there appears to be some narrowing of the difference however  the difference between the cohorts reflects another 7 percentage point fall in home ownership rates.   Auckland’s household trends by the age of the reference person are replicated in the other regions around the  country.  The cohorts within the population experiencing the largest declines in home ownership rates were    Demographic Trends and the implications for renter and owner occupier households     R15001 8      December 2014 younger households with compositions of couples with children and one parent households.  In some regions  these cohorts experienced a fall in the rate of home ownership in excess of 40 percentage points between  1991 and 2013.    Table 3 presents the change in the home ownership rate of households living in standalone and multi‐unit  dwellings between 2006 and 2013.    Table 3:  Home Ownership Rates by Dwelling Type    Home Ownership Rate  2006  Home Ownership Rate  2013  Change 2006 to 2013  Standalone  73.8%  71.7%  ‐2.2%  Multi‐Unit  37.5%  35.5%  ‐1.9%  Dwelling Type    Home ownership rates are significantly lower for households living in multi‐unit dwellings when compared to  standalone units.  This implies that rather than providing a low cost entry point into home ownership, the  multi‐unit market is dominated by investors. Bank lending criteria could be one factor influencing this trend  particularly where for some dwelling types they require higher deposits.      Housing Market Outlook  New Zealand’s population is projected to continue to increase and number of households is projected to grow  by 14 % between 2013 and 2026.  Whilst the total number of households will increase the proportion of  households by tenure, composition and age of the occupants will also continue to change.  Livingston and  Associates Ltd have projected the growth in the number of households by tenure, household composition and  age (age of the reference person) between 2013 and 2026.      The methodology used in the projections is based on:    Statistics New Zealand’s regional population, family and household projections; and  Age, household composition synthetic cohorts model which project forward the underlying trend in  tenure change by household composition and age in 5 year steps.          Demographic Trends and the implications for renter and owner occupier households     R15001 9      December 2014 Figure 5 presents the projected trend in the number of households and the national home ownership rate.    Figure 5:  Projected Number of Households and Home Ownership Rate to 2026  100% 2,500,000 90% 2,000,000 1,500,000 70% 60% 1,000,000 Home Ownership Rate Number of Households 80% 50% 500,000 40% 30% 0 1991 1996 2001 2006 2011 Number of Households 2013 2016 (p) 2021 (p) 2026 (p) Home Ownership Rate   Source:  Livingston and Associates Ltd and Statistics New Zealand    The rate of home ownership is projected to continue to decline over the next 13 years driven in part by the  natural progression of the age cohorts with lower rates of home ownership though the population to 2026.   The national rate of home ownership is projected to fall another 5.2 percentage points to 59.6% by 2026.      Figure 6 presents the projected rate of home ownership in 2026 and the expected change in home ownership  rates between 2013 and 2026.      Demographic Trends and the implications for renter and owner occupier households     R15001 10      December 2014 Figure 6:  Home Ownership Rates 2026 and the Projected Change 2013 to 2026   Source:  Livingston and Associates Ltd    Gisborne Region has the lowest projected home ownership rate in 2026 (52.7%) followed by Auckland (56.9%)  and Waikato (58.3%).  The largest falls in the home ownership rate between 2013 and 2026 are projected to  be in Southland (down 7.6 percentage points), Northland (down 6.6 percentage points) and Gisborne (down  6.5 percentage points).  The projected change in home ownership rates is influenced by the age structure of  the population and the structural change in the home ownership rate over the last two decades in each  region.          Demographic Trends and the implications for renter and owner occupier households     R15001 11      December 2014 Figure 7 presents the projected growth in the number of households by tenure, composition and age of the  household reference person.    Figure 7:  Projected Household Growth by Tenure, composition and Age of Reference Person  100,000 75,000 50,000 25,000 0 65+ 40 to 64 less than 40 ‐25,000 one one parent person other couples couples without with one parent one person Renter Renter Renter Renter Renter Owner Occupier Owner Occupier couples couples without with Owner Occupier Owner Occupier Owner Occupier ‐50,000 other   Source:  Livingston and Associates Ltd    The composition of future growth is mixed with strong growth in the number of households with reference  people aged 65 years and older comprising either couples without children or one person households.  This  reflects the last of the baby boomers reaching 65 years of age coupled with their historically high rates of  home ownership.  The number of renter households age 65 and over also increase significantly particularly  couples without children and one person households.    The implications of these trends include:   The projected growth in the number of renter occupier households implies significant growth in  demand for additional residential investment from the private sector.   The level of investment required  is similar to the level of investment over the last ten years.  Consequently, from a policy perspective,  Government will need to finely balance the needs of tenants with the requirement for ongoing  investment from the private sector;   A decline in home ownership rates implies the uneven distribution of wealth will continue over the next  decade;   A potential mis‐match between our current housing stock and the needs of a growing number of older  one person and couple only renter and owner occupier households;    Demographic Trends and the implications for renter and owner occupier households     R15001 12      December 2014  The growth in the number of renter occupier households is likely to increase the demand for the  accommodation supplement; and   Both the owner and renter occupier sectors of the market are expected to grow at a faster rate than  the national average in the Auckland Region.  Consequently, it is important that any potential supply  side constraints in the Auckland housing market are minimised to ensure the housing market can  effectively respond to changes in demand.          Demographic Trends and the implications for renter and owner occupier households     R15001 13